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房地产项目投资最优方案的选择

亚博网页版登陆 经典文章 2021年03月29日
本文摘要:[摘要:房地产项目在投资前需要展开各种方案的比较选择,寻找最佳方案。自由选择使用什么样的方案时,最重要的决定因素是投资收益率,而不是利润总额的绝对值大小。通过比较,我们发现指出一般设计效果最差、收益水平高的方案的合理性只是非常差。 千方百计实现低容积率的做法,往往只有超乎想象的高回报,但在现实中终究是不合理的。

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[摘要:房地产项目在投资前需要展开各种方案的比较选择,寻找最佳方案。自由选择使用什么样的方案时,最重要的决定因素是投资收益率,而不是利润总额的绝对值大小。通过比较,我们发现指出一般设计效果最差、收益水平高的方案的合理性只是非常差。

千方百计实现低容积率的做法,往往只有超乎想象的高回报,但在现实中终究是不合理的。因此,在等价规定条件的制约下,容积率多少合适,自由选择哪个建筑类型,如何分组生产等成为需要解决的问题特别是房地产市场不合理的南北理性,愚蠢的南北成熟期,从卖方市场的南北买方市场开始慢慢计划条件确定的情况下,房子并不是越多越好,似乎容积率越高越好。在这里,我试图用明确的例子说明如何进行这样的自由选择,我希望这不会给大家带来灵感。

I .前提条件该地块位于郊区,计划条件(实践中可突破或变更,但不能幅度过大)如下: a、主要经济技术指标1、 建设用地面积: 91.38亩毕业论文http://www.lw54.com, 容积率:1.0且2.5; 三、 建筑密度:居住用地25%; 四、 绿化率:居住用地35%。b .拒绝计划1、 建筑高度: 80米以下二、 投降:前进干线道路:高层20米以上,裙子或多层12米以上。三、 建筑间距高层建筑:南北正面间距10.8H (其中板式高层住宅11.0H )三大塔式高层排序间距20米。

同时符合消防间隔。住宅还不能随着日照的间隔拒绝。

四、 行驶数:集中设置在停车场,汽车仓库的数量不要超过计划总居住家庭数的100%,同时设置总家庭数的10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。五、 拒绝设施: 1、 设置一所总建设面2700方、9班规模的幼儿园,总用地面积不超过5400方。2、 集中在设置用地面积在0.5公顷以上的绿地上。

3、 设有一个占地500多个居民操场。4、 按照100户30侧的标准建设社区管理服务设施用的房间。

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5、 另外设置总建设面200侧的社区邮政服务中心。6、 根据总建设方面的7建设物业管理用房和经营用房。

7、 合理设置垃圾收集室或收集设施,在用地内按规模设置适当的配电室和公共厕所。六、 请不要在道路的行进范围内设置停车位等设施。

毕业论文3358www.lw54.comii .各方案的成本效益基于前述条件,设计者获得了以下方案: a方案:多层与小高层融合,容积率1.3,多层占70%,小高层占30%。b方案: 多层与小高层融合,容积率降至1.6,多层占70%,小高层占30%。

c方案:显示高层,容积率为2.73。d方案:多层与高层融合,容积率为2.2,多层占29%,高层占71%。

e方案:多层与高层融合,容积率为2.2,多层占60%,高层占40%。这几个方案各自的成本收益情况如下: 1、第一方案1、 建筑面积为79577.68,地租为1.35亿元,即1.351.04=1.404亿元。换算大楼的地价为:1764元/。2、 土建费:多层住宅的面积为79577.6870%=55704.376。

小高层面积为79577.6830%=23873.304。多层单价为1010元/,总成本为55704.3761010元/=5626.1420万元高层成本(不考虑百货公司)为1800元/,为336023873.304136023874。前; 期间: 150.00元/4、 后; 期间:电信17.00元/气体平均值(2255704.37626.523873.304 )/79577.68=23.35元/弱电30.00元/毕业论文79577.68=90.00元/室外下水: 50.00元) 管理成本: 80.00元/6、 销售成本: 100.00元/7, 财务成本: 100.00元/8, 销售税: 12%6000元/=720.00元/; (销售平均价格为6000元/考虑)合计:4521.00元/单方利润:6000-4521=1479元/合计利润336079577.681479=1479建筑面积为97941.76,楼价为1434.00 多层住宅的面积为97941.7670%=68559.23,小高层面积为97941.7630%=29382.528 3; 土建费:多层费为68559.231010=6924.4822万元高层费为29382.5281800=5288.8550万元的平均价格为1247.00元/4、 前; 期间: 150.00元/5, 后; 期间: 360.00元/6, 其他以同上1000.00元/合计4191.00元/单方利润:6000-4191=1809元/合计利润:180997941.76=17717.6684万元毕业。

2、建安费平均值为2200.00元/3,考虑前面。期间: 150.00元/4,后; 期间:电信17.00元/円,煤气26.5元/円,弱电30.00元/円,强电125.00元/円,室外水50.00元/円,园林绿化165.00元/合计:413.50元/5,管理成本: 80.00元/6,销售科财务成本: 100.00元单方利润:6000-4608=1392.00元/合计利润:139216.6407=23163.8544万元第四方案: 1、 多层:61213.60.51.3=39789,24层、28层为(底层虚构的)销售面积为95900.86,认为合计336013689容积率为。建安费: 多层: 397891010=4019万元高层: 959002250=21578万元合计:25597万元平均单价为:1886元/3、 前期: 150元/4, 后期; 电信17.00元/; 气体平均价格25.00元/; 弱电30.00元/; 强电平均价格110.00元/毕业论文http://www.lw54.com ; 室外上下水50.00元/; 园林绿化150.00元/合计:382.00元/5, 管理成本: 80.00元/6、 销售成本: 100.00元/7, 财务成本: 100.00元/8, 销售税: 12%6000元/=720.00元/(销售平均价格6000.00元/考虑)合计:4453.00元/9, 单方利润:6000-4453=1547元/合计利润:1356891547=20991万元第5方案: 1; 建筑面积为134670,楼价为1043.00元/2 . 多层住宅的面积为13467060%=80802,高层面积为13467040%=53868 3 . 土建费:多层费808021010=8161万元小高层费538682300=12390万元合计: 20551万元,平均价格1526.00元/4 . 前; 期间: 150.00元/5; 后; 期间: 360.00元/6; 其他同上1000.00元/,合计4079.00元/单方利润:6000-4079=1921元/合计利润:1921134670=25870万元.自由选择使用什么方案时,最重要的决定 在展开自由选择之前,具体是毕业论文http://www.lw54.com 1. 无论采用哪种方案,设施的商店面积都是7730平方米左右,所以可以不作为方案列举,也没有考虑所占的成本。

2 . 小高层没有考虑下层货架的空层。3 . 多层和高层融合的方案是,3分列6栋的多层被认为是6层,其中6层是跃层,高层是2栋24层和2栋28层,底层是虚构的,但在容积率上没有计入底层的积。因此,实际容积率更低。4 . 销售价格是投资收益评价的最重要因素,但郊区房地产的多层和高层价格差异没有市区大,因此在进行方案比较选择时,可以假定所有房地产都统一考虑6000元/。

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5 . 同样,方案对比中没有考虑合理的洗钱,统一按长时间税率计算。6 . 地下停车场车库和收支持平,果然不包含自由选择的要素,所以无视了。请看下表:名称架构多层销售面积高层/小高层面积大楼地价单方成本销售平均价格单方利润毛利(万元)投资收益率销售额利润率a; 55704.38; 23873.30; 1764; 4521; 6000; 1479; 11770; 32.71%; 24.65% B; 68559.23; 29382.53; 1434; 4191; 6000; 1809; 17718; 43.16%; 30.15% C; 0.00; 166407.00; 844; 4608; 6000; 1392; 23163; 30.21%; 23.20%毕业论http://www.lw54.com D; 39789.00; 95900.86; 1035; 4453; 6000; 1547; 20991 34.74%; 25.78% E; 80802.00; 53868.00; 1043; 4079; 6000; 1921年25870; 47.09%; 32.02%,是非常简单的对比,我们似乎可以得出结论:1. c方案高层投资收益率低,退出(绝对值上,该方案的利润额不低,但经济合理性毕竟是最高的,这应该引起投资者的高度重视)。2 . 尽管容积率高的纯多层a方案费用低,但由于大楼地价高,投资收益率也不低,其不合理性仅次于上层方案,退出。

3 . 如上所述,本地块都不适合使用单一类型的房地产,无论是多层还是高层,都不具备良好的投资收益水平,我们不应该考虑多类型的共存。4 . 在多层和高层同时混合的方案中,高层比例比低层少的d方案的投资收益率比低层占多数的b、e方案高约10个百分点左右,因此在多种房地产类型共存、容积率完全相同的情况下,尽量不要配置多层。少配置高层、高层。5 . b方案的收益水平很高,但是多层占70%,小高层占30%的比例能否设计还是个疑问,即使可以,建筑密度也太大,有可能影响小区质量。

因此,在将b、e方案作为侯中选案的情况下,也需要注意其可行性。毕业论文http://www.lw54.com 6. e方案是多层、高层融合,考虑到小区全体的人和自然和造型,有必要在此基础上弥补小一点的高层。这样的话,整个小区就会变甜,区域和区域之间有过渡性、交错性、缓和,容易营造高级小区的效果和景观氛围,容易营造理想的户型比。

7 . 方案基本确认后,不应该注意根据市场形势预测销售价格,展开投资收益敏感性分析,找到销售价格变动幅度和投资利润率的对应关系,心里有数。建立原始现金流表,估计整个开发周期的资金市场需求变化情况,计算资金高峰的大小和经常出现的时间,防止资金链经常出现问题,最大限度地提高资金利用效率。

8 . 在上述成本估计中,建安成本比较准确,但前期费用、基础设施报酬、设施报酬、期间费用等没有展开详细分析,是根据经验值估计的大致数据,这可能会导致小的误差。这不影响上述提案比较选择的正确性,但提案确认后,为了求出更正确的数据,有必要进行更详细的分析。iv . 现在东部地区不同房地产的建设成本经验值1、 地下车库(单层) (1)土建1、 钢材; 2204322.50=951.00元/毕业论文http://www.lw54.com 2, 商品混凝土120600=720.00元/3、 土方; 20.50元/4, 桩基100.00元/5, 围栏90.00元/毕业论文http://www.lw54.com 6、 装修,地板,通气140.00元/合计:2021元/(2)加装70.00元/1, 消防: 120.00元/毕业论文http://www.lw54.com 2、 弱电: 15.00元/; 合计:205.00元/上述2项合计:2226.00元/1.0343=2304。


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